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경주 ‘깡통전세’ 위험수치 상회 ‘우려’

전세가율 ‘빌라 89.5%’, 아파트 ‘83.4%’
지난해 8월 이후 9개월간 80%선 지속

이상욱 기자 / lsw8621@hanmail.net1588호입력 : 2023년 06월 01일

경주지역 전세보증금이 집값에 육박하는 소위 ‘깡통전세’ 우려가 위험 수준을 벗어나지 못하고 있는 것으로 나타났다.


국토교통부가 지난해 8월 첫 공개한 경주지역 3개월간 연립·다세대주택(빌라)의 전세가율 121.5%보다 크게 낮아졌지만, 위험을 경고하는 수치인 80%를 여전히 상회하고 있는 것.


이 같은 수치는 아파트도 마찬가지였다.
국토부가 부동산테크 누리집(www.rtech.or.kr)을 통해 공개한 정보에 따르면 지난 4월 기준으로 최근 1년간 경주지역 연립·다세대주택(빌라)의 전세가율은 ‘89.5%’로 높게 나타났다.


특히 지난해 8월 기준 전세가율 80.5%에서 9개월간 9%p 상승해 깡통전세 우려가 높아졌다.


아파트의 경우는 4월 기준 1년간 전세가율이 83.4%로 지난해 8월 이후 여전히 80% 초반 대를 형성하고 있는 것으로 나타났다.


특히 경주지역 빌라와 아파트 전세가율은 전국·수도권·지방·경북 평균보다 높게 나타나 심각성을 더하고 있다.


빌라의 경우 4월 기준 최근 1년간 평균 전세가율이 전국 81.2%, 수도권 82.0%, 지방 75.6%, 경북 83.9%로, 경주지역이 상대적으로 높은 것으로 나타났다.


또 아파트 역시 전국 73.0%, 수도권 68.7%, 지방 76.9%로 경주지역 보다 낮았다. 다만, 경북 평균은 85.7%로 경주지역보다 2.3%p 높게 나타났다.


전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 나타내는 수치로, 전세가율이 높을수록 매매가 하락 시 전세보증금을 돌려받지 못할 우려가 큰 것으로 간주한다.


부동산업계는 전세가율 70%를 넘으면 깡통전세 ‘주의’ 지역, 80%를 넘으면 깡통전세 ‘위험’ 지역, 90%를 넘으면 깡통전세 지역으로 보고 있다.


집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않아 주택도시보증공사(HUG)가 전세금을 대위변제한 ‘전세보증 사고’도 최근 9개월간 2건이 발생해 위험신호를 보냈다.


지난해 8월부터 올해 4월까지 지역에서 발생한 전세 보증사고는 지난해 12월 1건 1억3000만원, 올해 2월 1건 3억2000만원 등 총 2건에 4억5000만원 규모로 나타났다.


보증사고는 보증채권자가 전세계약의 해지 또는 종료 후 1월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우를 말한다. 또 전세계약 기간 중 전세목적물에 대해 경매 또는 공매가 실시돼 배당 후 보증채권자가 전세보증금을 돌려받지 못한 경우도 보증사고에 해당한다.


부동산 시장 상황을 나타내는 지표인 경매낙찰통계도 지난해 8월에 비해 나빠졌다.
경매낙찰통계는 임대인의 부도·파산 등으로 해당 주택이 경매에 부쳐지는 경우 임차인이 돌려받을 수 있는 보증금액을 유추해볼 수 있는 자료다.


통계에 따르면 경주지역에서는 지난 2월부터 4월까지 3개월간 경매건수 106건, 낙찰건수 28건으로 낙찰율은 26.4%에 그쳤다. 또 낙찰가율은 69.5%였다.


지난해 8월 기준 3개월간 경매건수는 85건, 낙찰건수 36건, 낙찰율은 42.4%, 낙찰가율은 82.7%였다.


9개월 전과 비교하면 경매건수는 21건 늘고, 낙찰건수는 8건 줄어들어, 낙찰율이 16.0%p 크게 떨어졌다. 낙찰가율 역시 10.9%p 감소해 지역 부동산시장 상황이 열악해진 것으로 나타났다.


지역의 한 부동산 전문가는 “깡통전세 등의 피해를 막으려면 매물의 권리관계, 주변 매매·전세시세, 임대인의 세금체납 여부 등을 면밀히 살펴야 한다”고 전했다.



전세사기 피해 방지법은?

국토교통부와 지자체 등은 전세사기 피해 예방을 위해 전세 계약 전후의 유의사항을 홍보하고 있다.

전세 계약 체결 전에는 △무허가·불법 건축물 여부 확인 △적정 시세 확인 △선순위 권리관계 확인 △임대인의 세금 체납여부 확인 등을 할 것을 강조하고 있다.

전세 계약 체결 시에는 △임대인(대리인) 신분 확인 △공인중개사 정상 영업 여부 확인 △주택임대차표준계약서 사용 등을 유의해 살펴 볼 것을 권한다.

이어 전세 계약 체결 후에는 ‘주택 임대차 신고(확정일자)’, 잔금 지급 시에는 등기부등본상 근저당권 설정 등 권리관계 변동사항을 확인할 것을 당부했다.
이사 후에는 전입신고와 전세보증금 반환보증 가입 등을 권장했다.

한편 경주시는 지난해 11월 한국공인중개사협회 경북지부 경주시지회와 시민들의 전세사기 피해를 막기 위한 업무협약을 체결했다.

협약에 따라 경주시와 한국공인중개사협회는 △위험 부동산에 대한 공동 조사 △전세사기 피해 방지를 위한 홍보 △개업공인중개사를 통한 부동산시장 모니터링 요원 운영 등을 공조하고 있다.

경주시 관계자는 “전세사기는 서민 가정의 삶을 파괴하는 중대한 악성사기 범죄로, 피해를 막기 위해 모든 역량을 집중하겠다”고 말했다.



이상욱 기자 / lsw8621@hanmail.net1588호입력 : 2023년 06월 01일
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