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무잉여 취소(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)
경주신문 기자 /  1294호입력 : 2017년 05월 25일
 |  | | | ↑↑ 김대현 법학박사 동국대 사회과학대학원 부동산학과 겸임교수 | | ⓒ (주)경주신문사 |
Q=최근 건물 있는 토지가 180%라는 고가에 경매로 낙찰 된 사례에 대한 칼럼 내용을 두고도 설왕설래다(매일신문 19일자 13면). 경낙가에 대해서야 두고 볼 일이지만, 칼럼 내용에 대해서는 짚고 넘어갈 문제라고 생각한다. 수강생이 신문을 들고 와서 평소 교수님이 강의한 내용과 다르지 않느냐는 의도로 물어왔기 때문이다.
질문의 요지는 1)무허가 건물에 대한 임차인이 뒤 늦게 나타날 경우에 토지 소유자가 난처하게 될 경우가 어떤 경우인지? 2) 토지 매수인이 잔금납부 전에 건물 소유자나 그 채권자가 등기를 하는 경우? 3) 무잉여 취소로 인해 토지 매수인이 당하는 어려움이란? 등이었다.
A=위와 같은 질문에 대해서는 몇 가지로 요약이 된다. 1) 문제의 칼럼 내용은 법정지상권이 성립되지 않는 무허가 건물을 어떻게 처리할 것인가의 문제이다. 그래서 이에 대한 해결책이 만만치 않다는 취지다. 그렇다면 칼럼의 제목이 그 내용과 서로 일차하지 않는다. 따라서 이에 대해서는 논외로 한다. 2) 매수인의 잔금 납부 전에 소유자나 채권자가 근저당등기를 하게 되는 경우에 명도가 불가하다는 문제에 대해서는 살펴볼 필요가 있다. 이는 무잉여 취소와 관계되기 때문이다.
무잉여 취소란 민사집행법 제102조에 의해서, ‘집행법원은 법원이 정한 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담(즉, 우선부담)과 절차비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정할 때는 이를 압류채권자에게 통지하여 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수하는 자가 없을 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 매각절차를 취소하여야 한다.’ 고 규정하고 있다.
가령 1000만원의 지료 청구에 대한 확정판결을 가진 압류채권자 A씨가 있다(토지 매수인). A씨가 경매신청한 채무자 B씨(건물 소유자)의 부동산 감정가격이 1억 원이다. 그 채무자에 대한 또 다른 채권자 C씨의 근저당권이 선순위로 2억 원이 된다. 이때 압류 채권자 A씨가 낭패를 볼 수 있다는 취지다.
즉 집행법원은 이때 A씨에게 매수 통지서를 보낸다고 하더라도 A씨는 선순위 2억 원의 채권을 인수하는 것과 집행비용을 부담해야 하기에 해당 건물이 토지 소유자로 되기에는 너무 큰 희생이 따른다는 것이다. 따라서 칼럼 내용에서 보는 바와 같이 매수인이 건물에 대한 매수의향을 갖는다고 하더라도 선순위 채권 때문에 불가하다는 취지다.
그런데 이는 잘 못된 내용이다. 왜냐하면 토지 소유자는 당초 건물철거와 지료를 청구하면서 점유이전금지 가처분을 할 것이고, 가처분이 된 부동산에 저당권을 설정하는 것 자체가 정상적인 거래로 볼 수 없기에 사해행위로 보고 취소사유가 된다.
또한 잔금납부 전에 등기를 한다는 것은 있을 수는 있으나 거의 불가능 하다. 왜냐하면 매수인의 잔금은 최소 15일 내에 납부가 가능하고, 이 사건에서 건물의 소유자는 해당 관청에 신고만 한 상태이기에 준공필까지는 최소한 2달의 시간이 필요하다.
만약 잔금납부 전에 등기가 된다고 해도 철거의 대상이 되는 건물임을 알고 있을 것인즉 그렇게 할 가능성은 없다고 봄이 상당하다. 따라서 칼럼의 내용에는 다소 모순이 있다고 하겠다. |
경주신문 기자 / 1294호 입력 : 2017년 05월 25일 
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