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부동산실명법상의 명의신탁유형과 효력
경주신문 기자 /  1282호입력 : 2017년 03월 02일
 |  | | | ↑↑ 김대현 법학박사 동국대 사회과학대학원 부동산학과 겸임교수 | | ⓒ (주)경주신문사 |
Q=A씨는 부동산실명법에 의한 명의신탁의 유형은 어떤 것이 있고, 그 효력은 어떻게 되는지에 대한 질문이었다. 가령 명의신탁에 의한 물권변동이 무효인지 그 약정이 무효인지 그리고 신탁자의 구제방법은 없는지 등의 문제다. 그리고 수탁자는 아무런 이유 없이도 부동산을 취득하게 되는바, 부당이득의 문제와는 어떻게 된다는 것인지다.
A=A씨의 질문을 요약하면, 1)부동산실명법에 의한 규율의 대상이 되는 경우는 어떤 형태가 있는지, 2)그 형태에 따른 각 신탁행위약정의 효력은? 3)신탁자가 수탁자명의로 등기된 부동산을 찾는 방법은 없는지 등의 문제 등이다.
우선 첫째의 문제는 ① 2자간의 명의신탁이다. 이는 신탁자와 수탁자 간의 약정으로 신탁자명의로 된 부동산을 수탁자 명의로 등기하는 경우다. 이는 약정과 물권변동 모두 무효이다. 또한 형사상의 처벌의 대상도 된다. 그리고 신탁자가 자신의 부동산에 대한 권리행사는 불법원인 급여가 아니기 때문에 부당이득반환청구권으로 등기말소청구권을 행사하여 부동산을 되찾을 수 있을 뿐이다(대판 2003.11.27., 2003다41722).
② 3자간의 명의신탁으로 일명 중간생략에 의한 명의신탁등기라고도 한다. 신탁자와 제3자와의 계약으로 물권을 취득하여 그 명의를 수탁자 명의로 등기하는 경우다. 이때도 그 효력은 신탁약정과 물권변동 모두 무효이다. 그러나 신탁자와 거래한 제3자는 수탁자를 상대로 등기말소를 구할 수 있다. 다만 제3자와 신탁자 간의 계약은 유효하기 때문에(제3자가 악의라도 유효하다) 매매대금은 지급해야 한다. 그래서 신탁자는 수탁자 명의로 된 부동산을 자신에게 이전해 달라는 소송을 제3자를 대위해서 행할 수 있다(대판 2013.12.12., 2013다26647 등 이에 대한 판례와 학설은 일치한다). 이로 인해 형사처벌은 면하지 못한다.
③ 계약명의신탁이다. 일명 허수아비행이다. 이는 등기명의신탁인 ①②와는 본질적으로 다르다. 그래서 수탁자와 계약한 제3자가 악의이면 물권변동은 무효가 된다. 그래서 제3자가 수탁자와의 계약 당시에 선의이면(신탁자와 수탁자와의 명의신탁약정사실) 유효가 되어 수탁자의 물권취득이 된다(대판 2002.12.26., 2000다21123). 따라서 신탁자는 수탁자를 상대로 부당이득반화청구권만을 할 수 있을 뿐이다. 그것도 수탁자에게 제공한 금전만의 청구만 가능하지 부동산은 이전받지 못한다(대판 2009.3.26., 2008다34828).
위의 ③의 경우에 경매절차에서 명의신탁으로 부동산을 경낙 받은 경우를 가정할 수 있다. 가령 C명의의 부동산을 A의 돈으로 B명의의 경낙을 받아서 B명의로 등기를 한 경우에, 그 부동산의 소유권을 A가 주장할 수 없다는 것이다. 이는 부동산실명법 제4조 제1항에 의해 명백히 반한다. 이때 A는 B를 상대로 경낙대금만을 반환 청구할 수 있을 뿐이다(대판 2009.9.10., 2006다73102). |
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