Q=A씨는 B씨에 대한 일반 채권자로서 집행력 있는 판결문을 가지고 있다. 그래서 건축 중인 B씨의 소유 건물이 완성되면 경매에 신청하고자 한다. 그런데 B씨가 보존등기를 타인 명의로 할 염려 때문에 B씨가 건물을 완성하기 전에는 강제집행을 할 수 없느냐이다. 그리고 완성한 이후에라도 자신의 명의로 등기를 하지 않고 제3자 명의로 보존등기를 했을 경우에는 어떻게 해야 하느냐는 것이다. A=A씨의 질문은 충분히 우려되는 문제다. 건축 중인 부동산경매의 조건과 경매라는 강제집행을 피하기 위해 재산을 빼돌릴 경우에 A씨가 취해야 할 조치는 무엇인지에 대한 내용이다. 부동산인 건물을 경매로 신청할 경우에 그 건축물의 조건은 건축물이 사회통념상 독립된 건물로 인정돼야 한다. 그 시기는 건물의 주벽과 지붕 그리고 기둥이 완성되는 시점이다. 이러한 건물은 비록 완성된 건물이 아니라도 독립된 건물로 보고 경매의 대상이 된다. 이는 건물로서 어느 정도 완성되면 토지로부터 독립된 건축물임을 의미한다. 이러한 건축 중인 건물을 독립된 건축물로 보는 판례의 경우는 다수 있다. 이 중에서 관심을 가질 사례를 보면, 지하 1층 지상 2층 건물공사에서 지상 1층 일부와 2층 벽 및 지붕 공정 등이 완성되지 아니한 상태인 경우에도 독립된 건축물로 본다고 했다(대판 93다1527; 1534). 또 지하 1층 지상 4층 연립주택 건축공사의 4층까지 전체 골조 및 지붕공사를 완료해 전체의 45% 내지 50% 정도 공정에 이른 경우에도 독립된 건물로 본다고 했다(96다54867). 이러한 경우에는 지붕과 기둥 주벽 등이 완성 된 건물로 본 것이다. 그 다음으로 채무자가 자신의 신축건물을 완성하고 자신의 이름으로 등기를 하게 되면 채권자들이 가압류 등을 하고 강제집행을 할 것을 피하고자 제3자의 명의로 보존등기를 가장 할 경우에 채권자로서는 어떻게 할 것인지가 문제이다. 이러한 경우에 집행력 있는 채권증서로 채권자가 해당목적물을 강제 집행하고자 한다면 채무자와 수익자(채무자의 재산을 빼돌린다는 사실을 알고서 법률행위를 한 양수인)의 순위보다 뒤 늦기 때문에 문제가 발생한다는 것이다. 이때 채권자로서는 채무자를 상대로 채권자 취소 소송을 하면서 해당 부동산의 처분을 금지하는 처분금지 가처분신청을 해야 한다. 이 가처분은 경매에서 말소기준등기보다 선순위이기 때문에 해당 건물이 경매로 넘어간다고 해도 말소되는 등기가 아니다. 따라서 위 가처분등기는 매수인(경낙인)이 인수하게 된다. 매수인이 인수한다는 것은 가처분의 본안 소송인 채권자취소 소송의 판결이 확정될 때까지 그 결과에 따른다. 그렇게 되면 매수인은 경매로 취득한 부동산의 소유권을 상실하게 된다. 원점으로 돌아가 A씨의 질문에서 B씨의 건물을 완성하지는 않았다고 하더라도 건물의 지붕과 기둥 그리고 주벽이 완성된 상태라면 해당 부동산을 채무자 B씨의 소유임을 입증함과 동시에 경매신청을 할 수 있고, 신축건물이 완성 후 B씨가 제3자 명의로 보존등기를 한 경우에는 가처분과 채권자 취소소송을 통해 강제집행을 할 수 있다고 할 것이다. 따라서 건축물이 독립성을 인정받기 위해서는 지붕과 기둥 그리고 주벽이 완성 되어야 한다는 것, 채무자의 재산을 보존하는 방법으로 부동산 처분금지 가처분이라는 보전처분을 하고 동시에 채권자 취소소송이라는 본안의 소를 제기한다는 것을 명심할 필요가 있다.