Q=지난호에 이어 가등기에 대해 기술하기로 한다. a씨는 가등기가 무엇이고, 가등기에도 종류가 있는지 있다면 어떻게 다른지 그리고 담보가등기를 실행할 경우에 어떤 방법으로 하는지 등을 궁금해 했다. A=우선 a씨의 질문을 2가지로 요약할 수 있다. 1)가등기에 대한 개념과 2)그 가등기의 종류 중에 담보가등기를 채권자 명의로 할 경우에 어떤 절차를 밟아서 본등기를 할 수 있는지의 물음이다. 이번호에는 가등기의 개념과 종류에 대해 알아보기로 한다. 가등기는 순위보전의 가등기이다. 부동산등기법 제88조에 의하면 물권의 설정이나 소유권이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해서 하는 등기라고 규정하고 있다. 순위보전의 효력이 있기 때문에 가등기를 하게 되면 가등기 이후에 발생한 일체의 등기는 소멸한다. 즉 가등기권자가 본등기를 하게 되면 그 사이에 제3자의 등기는 없어진다는 것이다. 가령 a소유의 부동산을 b가 매수하면서 중도금만 건네 간 상태에서 b의 요구로 b명의로 가등기를 하게 되면 b는 가등기권자가 된다. 이후 a가 위 부동산을 제3자 c에게 매매할 수도 있고, d나 e에게 순차로 담보물로 제공하고 돈을 차용할 수도 있다. 이러한 상태에서 몇 년이 지난 후에 가등기권자인 b가 a를 상대로 본등기를 요구하게 되면 위의 c·d·e등의 매매 내지 저당권 등의 등기는 직권으로 소멸한다는 것이다. 이러한 결과 위의 예에서 c·d·e등은 가등기된 부동산을 알고도 자신의 명의로 등기한 것이기에 위험부담을 스스로 안게 된다는 의미다. 이처럼 가등기 이후의 등기가 소멸되는 경우는 매매에 의한 가등기의 경우이고, 이에 반해 담보가등기의 경우는 저당권의 성질과 같은 효력이 있기 때문에 가등기권자가 실행에 해당하는 청산절차를 이행하기 이전에는 후순위 등기권자가 담보가등기에 존재하는 피담보채권을 대위변제하기만 하면 선순위 담보가등기는 소멸한다. 따라서 부동산등기사항증명서 상의 가등기를 확인할 경우에는 반드시 그 가등기의 종류를 먼저 확인해야 한다. 즉 매매가등기인지 담보가등기인지의 여부이다. 이러한 가등기는 경매에서도 상당정도 중요하다. 즉 매매가등기는 말소기준등기가 되지 않지만 담보가등기는 말소기준등기가 되기 때문에 소멸한다는 것이다. 다만 담보가등기의 경우에도 특별한 절차(청산절차)가 종결된 경우 등에는 매매가등기의 효력을 갖기 때문에 소멸되지 않는다(가등기담보에 관한 법률 제14조). 그렇다면 가등기는 등기부상으로만 분별할 수 있는지의 문제다. 가등기가 매매가등기인지 담보가등기인지의 여부는 경매절차에서 법원이 형식적이 아닌 실질적인 거래관계를 중심으로 그 소멸여부를 정하고 있다. 예컨대 등기부상 ‘매매예약’에 의한 가등기가 되어있다고 하더라도 실질적으로 피담보채권을 전제로 하는 ‘대물변제’에 의한 가등기라면 소멸되는 담보가등기로 본다.