Q=지난호에 이어 말소기준권리를 좀 더 알아보고 다음호에 가등기를 기술하기로 한다. a씨는 경매물건에서 선순위와 후순위의 구분 기준이 무엇인지? 그리고 선순위가 어떤 권리의 경우에 매수인이 인수해야 하는지를 물어왔다. A=우선 a씨의 질문인 ‘말소기준권리’는 경매물건에서만 통하는 용어이다. 즉 말소기준권리라는 것이 법률용어도 아니고 일반적인 부동산거래에서는 존재하지도 않는 권리이기 때문이다. 그렇다면 말소기준권리가 무엇이며 그 권리를 중심으로 어떤 권리관계가 발생하는지에 대해 살펴보고자 한다. 말소기준권리(‘말소기준등기’라고도 한다)는 부동산경매에서 발생하는 권리관계에 관한 문제로서 해당부동산이 매각되어 매수인에게 그 소유권이 넘어갈 경우에 매수인은 기존의 부동산에 등기된 일체의 제3자의 권리는 말소되는 것이 원칙이다. 이는 경매절차가 환가절차임을 나타내는 단면이다. 이러한 경매절차가 배당으로 종료되면 기존의 권리자는 매수인에게 대항할 자격이 없다 그래서 제3자의 권리는 원칙적으로 소멸하고 매수인은 깨끗한 부동산을 인수하게 된다. 그런데 이때 예외적으로 매수인이 인수해야 하는 제3자의 권리가 있을 수 있게 된다. 따라서 경매에서의 권리분석은 매수인이 제3자의 권리를 인수하느냐 아니면 소멸하느냐의 권리를 분석하는 것을 찾아내는 작업이라고 하겠다. 이때 소멸과 인수의 기준권리를 말소기준권리라고 하고, 말소기준권리보다 앞서는 권리를 선순위 권리이고 그 뒤의 권리를 후순위 권리라 한다. 가령 선순위 대항력 있는 임차인이 보증금 1억 원을 배당요구를 했지만, 그 중에서 1000만원을 배당받지 못한 경우는 매수인이 그 만큼을 인수해야 한다. 인수한다는 것은 추후에 그 인수금액을 반환해야 만이 임차인에게 해당부동산의 명도를 요구할 수 있게 된다. 이처럼 경매에서는 말소기준권리의 선과 후를 분명하게 나누어서 선순위권리를 인수하게 되고, 후순위 권리는 소멸하게 된다. 이때 후순위 권리의 채권은 해당 부동산에 대해서는 등기가 소멸되지만 채무자에 대해서는 여전히 채권이 존재한다는 것이다. 이에 대해서는 다시 확정판결 등을 받아서 채무자의 재산에 집행을 할 수 있다. 그래서 채무자의 부동산을 담보로 잡는다거나 임차계약을 할 경우에는 반드시 등기에 나타난 공시관계나 임차인의 대항력을 확인해야 한다. 질문으로 돌아가서 말소기준권리는 부동산경매에서 매각으로 소멸여부를 결정짓는 기준 되는 권리이고 그 말소기준권리를 중심으로 선순위의 권리는 매수인이 인수한다. 그 인수되는 선순위의 권리는 용익권이다. 즉 물권으로는 지역권과 지상권 그리고 배당요구를 하지 않은 전세권이고, 보전처분으로서 가처분이 있고, 순위보전의 매매가등기 등이 있다. 이들의 권리는 매수인이 인수해야 하는 선순위 권리이다.