Q= a씨는 부동산경매에서 선순위 전세권자가 배당신청을 한 경우에 말소기준권리가 될 수 있는지? 그리고 말소기준권리가 된다면 그 후순위의 용익물권이 있다면 말소를 해야 하는지? 아니면 매수인이 인수해야 하는지의 질문이다. 가령 선순위 전세권자가 배당신청을 하고, 그 후순위로 지상권이 있고 그 다음으로 저당권이 있다면 지상권의 소멸여부이다. 부동산 경매에서 어려운 사례이다. A= a씨가 한 질문의 요지는 말소기준권리라는 것이 무엇이며, 전세권등기가 말소기준권리가 되는지의 문제이다. 첫째의 질문에서 전세권등기는 원칙적으로 말소기준권리가 되지 못한다. 말소기준권리는 저당권과 경매개시결정등기 뿐이다. 다만 예외적으로 말소기준권리가 될 수 있는 제3자의 권리는 전세권과 (가)압류 그리고 가등기이다. 이중에서 1) 먼저 선순위 전세권자에 대해 살펴본다. 선순위전세권자가 배당요구를 한 경우나 경매신청을 한 경우에는 그 전세권은 말소기준등기가 된다(민사집행법 제91조 제4항). 예컨대 1순위로 전세권자가 있고, 2순위로 지상권이나 매매를 원인으로 하는 청구권보전가등기(이하 보전가등기라 한다)가 있고, 3순위로 근저당권이 있는 경우에 1순위의 전세권자가 배당요구를 한 경우나 경매신청을 한 경우라면 1순위의 전세권자가 말소기준등기가 된다. 따라서 그 이하의 2, 3순위의 등기는 소멸한다. 그리고 부동산 전부가 아닌 일부에 대한 전세권인 경우에는 부동산의 다른 부분에 대한 임차인 등 권리자의 대항력이 부동산 일부의 전세권에 의해서는 영향을 받지 않기 때문에 선순위 전세권자가 배당요구를 한 경우라도 말소기준권리가 되지 못한다. 그렇다면 이러한 말소기준권리를 결정하는 판단의 기준은 무엇인가의 문제다. ①그 판단의 기준은 부동산에 등기여부에 달렸다. 가령 등기되지 않은 임차권이 대항요건을 갖춘다고 하더라도 말소기준권리가 되지 못한다. 그 이유는 제3자가 권리관계를 알지 못하기 때문이다. 따라서 말소기준권리는 공시방법인 등기의 여부로 결정한다. ②그 다음으로는 민사집행법의 규정에 의한다. 민사집행법 제91조 반대해석에 의해, 등기되지 않은 그 어떤 권리도 말소의 기준이 아님을 알 수 있다. 2) 그 다음으로 (가)압류가 말소기준권리가 되는 경우는 부동산에 다른 선순위의 부담이 없는 상태에서 경매가 진행된 경우에 그 가압류권자는 당연히 매수대금으로 배당을 받을 수 있다(민사집행법 제16조 제1항 제2호). 따라서 그 가압류등기는 당연히 존재이유를 상실하여 소멸된다. 그러나 예외적으로 가압류가 집행되고 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우에, 그 제3자의 채권자가 경매 신청한 경우는 가압류권리는 경매로 인해 소멸되지 않고 배당에서 제외된다(대판2006.7.28., 2006다19986). 따라서 전 소유자의 가압류채권자의 경우는 매각대금에서 배당을 받을 수 없기에 매각으로 소멸되지 않는다. 3)마지막으로 가등기에 대해서는 다음호에 게재한다.