Q=A씨는 현재 부동산에 관한 공부를 하고 있는데 지난 호에 필자가 게재한 신탁법상의 신탁행위와 부동산실명등기법상의 명의신탁에 관한 기사를 읽고 ‘부동산 실권리자의 등기에 관한 법률상’의 명의신탁과 ‘신탁법’상의 신탁행위에 대해 보다 자세하게 설명해 달라고 했다. A=A씨의 질문 내용은 그 범위가 넓어 간단하게 답변을 할 수 있을 정도가 아니다. 그러나 지면이 허락되는 범위에서 연 2회에 걸쳐 핵심적인 사항만을 정리하고자 한다. 우선 부동산 실권리자의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법)은 1995년에 제정되었다. 이는 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 하는데 의미가 있다. 그래서 부동산 등의 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하고자 한 입법이다. 반면 신탁법은 1961년에 제정된 것인데 2011. 7. 25.에 전부 개정되었다. 이는 신탁에 관한 사법적 법률관계를 규정함을 목적으로 하고 있다. 따라서 2개의 입법은 근본적으로 다르다. 따라서 대내적인 효력(신탁자와 수탁자 간의 관계)과 대외적인 효력(제3자와의 관계) 측면에서 차이점이 많다. 다만 신탁이라는 용어를 사용함으로 인해 신탁자와 수탁자가 있다는 점에서는 동일하다. 여기서는 부동산실명법에 의한 명의신탁의 허용범위와 그 효력에 대해 살펴본다. 부동산의 명의신탁에 대해 판례는 유효한 것으로 보아왔다가(대판 1991. 1.25, 90다10858) 입법의 제정으로 명의신탁약정을 무효로 하고 있다(동법 제4조 1항). 이 약정에 따라 행하여진 등기에 의한 물권변동도 무효로 하고 있다(동법 제4조 2항). 그러나 이러한 무효에 대해서는 제3자에게는 대항하지 못한다고 한다. 이는 제3자가 수탁자로부터 정당하게 소유권을 취득한다는 의미다. 그러나 제3자가 수탁자와 적극적으로 매매계약을 체결한 경우에는 제3자는 소유권을 취득하지 못한다. 그런데 이러한 명의신탁등기가 무조건 무효로 하는 것이 아니라 일정한 경우에는 유효한 것으로 하고 있다. 그렇다면 부동산실명법에 의하지 않는 명의신탁을 유효로 하고 있는 부동산명의신탁의 경우는 어떤 것인지에 대해 살펴보자. 1) 양도담보와 가등기담보의 경우, 2) 특정의 부동산을 위치와 면적을 특정하고 2인 이상이 구분소유하기로 한 상호명의신탁의 경우, 3) 종중재산이나 부부간의 재산에 대해서는 명의를 어느 일방의 배우자 명의로 등기 한다고 하더라도 유효하다. 다만 이러한 경우는 조세포탈 및 강제집행의 면제 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않아야 한다. 4) 거래의 상대방이 선의인 계약명의신탁 등이다. 따라서 위의 4가지의 경우를 제외한다면 부동산의 등기가 수탁자의 명의로 된 경우에 수탁자가 한 처분행위는 완전히 유효한 거래행위가 된다. 더 나아가 명의신탁이 해지 되었다고 하더라도 등기상으로 회복되지 않은 상태라면 신탁자는 제3자에게 대항할 수 없다.