Q=A씨는 경매로 나온 부동산에 대해 의문을 가지고 질문해 왔다. 문제의 등기부에는 소유자 甲이 특정의 신탁회사 乙에게 이전등기가 되었고, 그 신탁회사 乙이 다시 丙에게 임대한 상태에서 丁에게 저당설정 했다. 그리고 저당권자 丁이 경매신청을 한 물건이었다. 이러한 물건을 낙찰 받았을 경우에 어떤 문제가 발생할 수 있는 지의 문제다. 부동산명의신탁은 무효라는 것을 알고 있는데 위의 사안에서 명의신탁등기에는 문제가 없는 것인지이다. A=여기서 우선 A씨가 질의한 등기부상의 명의신탁등기에 대해 살펴 볼 필요가 있다. 부동산을 타인의 이름으로 등기하는 경우는 크게 2가지가 있다. 그 첫째는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의한 경우이다. 이에 의한 등기는 원칙적으로 무효이다. 즉 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 했다. 이를 명의신탁에 의한 등기라고 한다. 이에 반하는 등기는 무효의 등기라는 것이다. 둘째로는 신탁법에 의한 등기다. 신탁법에 의한 신탁등기란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. 이러한 신탁법에 의한 신탁등기가 부동산실명법에 의한 명의신탁등기와 다른 점은 수익자가 있다는 것이다. 명의신탁등기는 대내적 관계에서는 신탁자가 소유권을 보유해 관리·수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것이다. 반면 신탁법에 의한 신탁등기는 대내외적 관계 모두 수탁자에게 소유권을 완전히 이전된다. 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적범위 내에서 신탁계약에 정해진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다. 신탁법에 따라 신탁한 경우, 수탁자가 임대인의 지위를 승계 하는지 문제되는데, 판례는 “임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계 한다.”라고 하여(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결), 대외적으로는 주택의 임대인 내지 소유자가 변동된 경우와 동일하게 취급하고 있다. 따라서 A씨가 제시한 물건이 신탁법에 의한 등기라고 볼 수 있기에 임차인 丙이 대항요건을 갖춘 경우라면, 丙에 대한 권리를 낙찰자가 인수 할 수도 있는 문제다. 명의신탁등기에 대해서는 다음 호에 게재한다.