Q=A씨는 경매로 나온 아파트에 대해 권리분석을 부탁해 왔다. A씨가 내 미는 아파트는 전유면적이 85㎡이고 최저가는 2번씩이나 유찰되어 반값이 되었다. 지은 지 5년 밖에 되지 않는 남향에 중간층이었다. 그리고 역세권이라 누가 봐도 2차에는 낙찰 되었어야 할 물건이다. 더구나 대항력 있는 임차인도 없는지라 인도에도 별 문제가 없었다. 다만 A씨가 궁금해 하는 점은 토지 별도등기가 되어 있다는 점이다. A=A씨가 질의한 토지 별도등기는 집합건물에서 가끔 있는 문제다. 이는 구분건물에 대한 소유권과 대지사용권이 동일인에게 귀속된 경우라도 대지사용권이 성립하기 이전에 이미 토지에 관하여 저당권 등의 제한이 있는 경우에는 일체성의 원칙이 적용되지 않는 권리다. 이러한 경우에 대지만을 독립하여 집행의 대상으로 삼을 수 있으며 구분건물에 대한 집행절차상 매각물건명세서에 ‘토지 별도등기 있음’이라는 내용을 기재해야 한다. 따라서 집합건물에서 토지 별도등기가 된 경우는 구분건물의 전유부분과는 별개의 권리관계가 형성된다는 것이다. 판례도 ‘전유부분만 매수한 경우에 대지권에 등기된 저당권자에게 대항할 수 없게 된다. 이러한 토지 별도등기가 된 전유부분에 대한 매수인은 대지사용권이 성립하기 이전에 그 토지에 관하여 이미 저당권을 가지고 있는 자의 권리를 해쳐서는 안 된다.’고 했다(대판 2002. 6. 14, 2001다68389). A씨의 질의내용은 알기 위해서는 대지권과 전유부분의 일체성의 원칙을 알아야 한다. 일체성의 원칙이란 집합건물의 경우에 대지권등기는 토지와 대지권이 분리 처분을 할 수 없다는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 의한 것이다. 이와는 달리 토지 별도등기는 대지사용권이 성립되기 이전에 이미 토지에 대해 저당권 등의 제한물건이 있는 경우다. 이는 일체성의 원칙과는 다른 내용이다. 토지 별도등기가 발생하는 이유는 집합건물의 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대 당 지분비율의 결정의 지연 등으로 인하여 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료 되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분 만에 관하여 설정된 저당권 때문이다. 결국 A씨가 질의한 토지 별도등기의 효력은 대지권에 등기된 저당권으로 독립하여 집행의 대상으로 삼을 수 있다. 그렇게 되면 전유부분과는 별개로 집행된 집행절차의 결과에 따라 그 소유자를 달리 하기 때문에 전유부분만을 입찰을 보고자 하는 A씨와 같은 경우는 대지권에 있는 저당권자에게 대항할 수 없다는 위험부담을 안게 된다는 점을 유념해야 한다.