Q=친구 A씨는 농지로 된 토지를 경매로 취득하고자 하는데 농지취득자격증명을 매각허가결정 시까지 제출하지 않으면 보증금이 몰수 될 수 있다고 하는데 무엇을 의미하는지 궁금했다. A씨가 경매로 취득하고자 하는 토지는 지목이 농지로 되어있고, 그 농지 위에 무허가 미등기 건물이 있다고 한다. 그리고 대법원의 경매 사이트 매각물건명세서에는 ‘법정지상권의 여지 있음’이라고 기재 되어 있다고 한다. A=A씨의 질의 요지는 1) 농지를 경매로 취득한다면 농지취득자격증명서를 어디로부터 발급 받아 언제까지 제출해야 하며 2) 만약 법원이 정한 기한까지 이를 제출하지 못할 경우에는 입찰 보증금은 어떻게 되며 3) 법정지상권 있는 건물을 어떻게 처리해야 하느냐이다. 이에 대해 1) 농지취득자격증명서는 농지의 소재지 시·군의 읍·면·동 사무소의 장으로부터 영농계획서를 제출하여 시·도지사 명의의 농지취득증명을 받아서 법원에 제출한다. 2) 이는 법원의 매각허가결정 선고일 인 경낙기일로부터 1주일 내에 제출해야 한다. 만약 1주일 내에 제출하지 않으면 경낙인의 입찰 보증금은 몰수 되어 채권자의 배당금에 흡수 된다. 그런데 위 농지위에 건물이 존재하거나 그 토지가 농지가 아닌 다른 용도로 사용될 경우에는 농지로 원상회복을 하겠다는 영농계획서를 제출해야 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다. 따라서 3) 해당 지상에 건물이 존재할 경우에 그 건물이 무허가 일수도 있다. 이때는 당연히 원상회복을 조건으로 농지취득자격증명을 발급한다. 만약 원상회복을 할 수 없는 정도라면 신청을 반려하게 되어있다. 따라서 A씨는 입찰 이전에 미리 해당행정관청에 가서 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지를 확인 하고 입찰에 응해야 할 것이다. 그런데 해당지역이 현재 농지로 사용되기는 하지만 도시계획 지역 내라는 등의 이유로 농지취득증명서를 발급할 사항이 아니라고 신청을 반려한다면, A씨는 이를 법원에 제출, 입찰보증금을 반환받을 수 있다. 그리고 이전등기를 한 이후에도 농지취득증명을 제출하면 추완이 된다. 그리고 해당 토지위에 제시 외 부동산인 무허가 미등기의 건물이 법정지상권이 성립된다면, 건물 소유자와의 협상이 필요할 것이고, 건물 내에 임차인이 있다면 그 임차인의 권리는 보호해야 하기 때문에 일정기간은 철거 등을 할 수 없는 상황이 발생한다. 따라서 법정지상권이 성립되는 토지를 입찰에 응하고자 한다면 건물 내의 임차인 여부를 먼저 확인하고 입찰에 응해야 할 것이다. 왜냐하면 임차인의 권리 대상 주택은 주택임대차보호법에 의해 무허가 미등기의 건물이라도 가능하고, 그 임차인의 계약기간까지는 보호할 이유기 때문이다. 따라서 A씨의 질문 중에서 농지취득자격증명은 해당 관청으로부터 발급받아서 경낙기일 1주일 내에 법원에 제출해야 한다. 농지취득자격증명은 농지이전등기에 필요한 서류이다. 그렇다고 효력요건은 아니다. 그래서 등기 후에 추완해도 된다고 한다. 농지의 개념과 농지취득자격증명을 발급여부의 기준 그리고 관련 판례에 대해서는 다음호에 기재한다.