Q=어제는 후배인 A가 찾아왔다. 그는 얼마 전까지만 해도 참기름 집을 경영한다고 좋아했다. 임료도 보증금도 부담 없어 좋고 장사도 잘 된다는 것이다. 그러던 그가 어제 급하게 나를 찾아왔다. 집행관이 왔다 갔는데 부동산 현황조사 통지서를 주고 갔다는 것이다. 어떻게 해야 하는지를 고민했다. 고민의 이유는 명확했다. A는 최우선변제의 요건을 만들어 놓지 않았기 때문이다. 어쩌나? A=상가를 임차할 때는 주택과 마찬가지로 대항요건을 구비해야 한다. 대항요건은 우선변제권과는 다르다. 우선변제권을 행사하려면 확정일자를 받아야 한다. 대항요건은 무엇이고 확정일자는 무엇인지 알아야 할 것이다. 상가의 경우 대항요건은 사업자등록을 신고하는 것이고 건물을 인도 받는 것이다. 그리고 우선변제권을 행사하기 위한 요건은 확정일자를 받는 것이다. 그러면 대항요건은 언제까지 갖추고, 확정일자는 언제까지 해야 하는지를 알아야 할 것이다. 즉 대항요건과 확정일자는 담보등기일보다 하루 전에 해 두어야 하고 그래야 담보권자보다 우선변제권이 있다. 다만 소액의 임차인일 경우는 우선변제 받을 수 있는 요건을 손쉽게 하고 있다. 이는 소액 보증금의 일정액을 받기 위함이다. 그 대항요건은 경매개시결정기일 전까지 갖추고, 확정일자는 배당기일 종기일 까지 갖추어야 한다. 그렇게 하면 최우선적으로 보증금을 받을 수 있게 된다. A는 사업자등록과 확정일자를 갖추지 않았다. 이를 배당기일 전까지 신고한다고 해도 대항력은 없는 임차인이 된다. 따라서 상가건물의 소액임차인도 최우선적으로 배당받기 위해서는 상가건물임대차보호법에 의한 대항요건과 확정일자를 구비해야 일정액의 보증금을 보호를 받을 수 있다. 위의 사안에서 A씨는 그러한 대항요건과 확정일자를 구비하지 못한 상태인지라 일정액의 보호도 받지 못한다. 오로지 낙찰을 받아서 사업을 계속 할 수 있는 길 밖에는 없다고 본다. 소상공인의 무지함이 졸지에 잘 되는 장사마저 할 수 없게 된 것이다. 부동산 경매와 관계된 이렇게 중요한 민사생활법률을 아무렇게나 알고 있다는 사실에 놀라울 뿐이다. 법치국가에서 법을 모르고, 자본주의국가에서 금융이나 자본의 중요성을 모르고 생활하면서 체제에 불만을 갖는다는 것 자체가 모순이다. 법치국가에서 서민을 위한 입법이 있는데도 이를 활용할 줄도 모르고 불측의 손해를 본다는 것은 그냥 마음씨 좋은 아저씨 일뿐 국가질서에 도움이 되지 않는다고 하면 지나친 말일까? 안타까울 뿐이다.