Q=A는 경매를 통해 부자 되는 방법을 물었다. 내가 지금까지 가장 많이 받는 질문이다. 그래서 A씨에 대해서도 나는 서슴없이 이렇게 말했다. 최저가에 낙찰 봐서 최고가에 매매하는 것이라고 답했다. 참 단순한 논리다. 이 단순한 논리를 많은 사람들이 할 수 없는 이유는 무엇일지 알아보기로 하자. A=많은 사람들이 최저가에 낙찰을 보고 최고가에 매매하는 것이 부자 되는 길인 것을 알면서도 묻는 이유를 알기 때문에 그 본질을 되짚어 보자는 것이다. 채권자가 채무자의 부동산을 환가처분해서 채권에 충족하고자 법원에 경매신청을 하면, 법원에서는 현황조사를 하고 감정을 의뢰한다. 그 감정가를 기준으로 최저가를 정한다. 이때 감정가는 인접지의 물건에 대한 실거래 가액과 당해 물건의 현황 등을 감안해서 최종감정가를 정한다. 이 최종감정가격은 법원의 최초 경매기일에 제시되는 최저가가 된다. 이 최저가에 유찰이 되면 법원에 따라 차이는 있지만 최저가에서 다시 70%에 해당되는 금액이 2차 경매기일에서의 최저가가 된다. 그런데 2차에서도 유찰이 되면 또다시 최저가가 낮아진다. 그러면 낮아지는 최저가는 끝도 없이 이어지느냐와 무엇 때문에 유찰이 되는지에 대해서 알아야 한다. 유찰의 이유를 알고 그 치유책을 안다면 자신있게 낙찰을 볼 수 있을 것이고, 낙찰금액과 매매대금을 쉽게 제시할 수 있을 것이다. 이는 환금성에서도 무엇보다 앞설 것이다. 그렇다면 여기서는 유찰의 이유를 알아내는 것이 가장 중요한 포인트다. 일반적으로 유찰의 이유란 여러 가지가 있겠다. 가장 이해하기 쉬운 몇 가지를 소개하고자 한다. 첫째, 감정가가 너무 높게 정해진 경우다. 이는 인접부동산 물건의 실거래가가 높을 당시를 기준으로 정한 결과, 경매기일에는 실거래가보다 많이 높게 된 경우다. 따라서 현장에서의 실거래가를 알아보는 것은 필수다. 둘째, 선순위 전세권자가 보증금배당신청을 하지 않은 경우다. 이때 보증금은 매수인(경낙인)이 부담한다. 따라서 선순위 전세권자의 배당여부는 유찰여부의 관건이다. 그 배당신청은 배당요구 종기 일에 그 금액만큼 해야 한다. 신청금액 만이 배당받는다. 셋째, 대항력있는 임차인의 보증금액의 배당여부가 매수인에게 부담될 수 있다. 만약 대항력있는 임차인이 배당신청을 하지 않았다면 그 금액만큼은 모두 매수인이 부담한다. 그리고 배당신청 했다가 배당을 받지 못하면 그 받지 못한 금액은 매수인이 부담한다. 따라서 대항력있는 임차인의 보증금을 감안하여 입찰해야 한다. 넷째, 유치권신청이다. 유치권은 민사집행법 상 매수인이 인수한다는 규정을 두고 있다(민사집행법 제91조 제5항). 따라서 유치권의 채권금액일체를 매수인이 부담한다. 그러나 유치권자의 채권이 사실인지 거짓인지에 대해서는 입찰자로서는 잘 알지 못하기 때문에 사전 철저한 확인을 거쳐야 한다. 유치권부존재확인 등의 소송으로 그 유치권의 진위를 가려지게 된다. 다섯째, 법정지상권의 성립여부다. 법정지상권은 건물 소유자가 토지의 소유자에게 그 사용권을 법으로 인정받는 경우다(민법 제366조). 따라서 토지 소유자는 철저한 사전 확인이 필요하다.