Q=상속인 A가 부친 갑으로부터 살고 있는 주택을 증여 받았다. 위 주택에는 C은행에 대한 채권최고액이 2300만원으로 되어 있었다. A는 위 주택의 담보부채무 중에서 1000여 만원을 변제했다. 그래서 위 주택에 대한 채무는 원금 400만원만 남았다. 그리고 갑은 얼마 후에 사망했다. 사망 당시 갑의 C에 대한 채무는 위 담보채무 이외에도 일반채무 2000만원이 더 있었다. 따라서 갑이 사망 당시 C에 대한 채무는 총 2400만원이었고, 그 채무일체가 상속인 A와 B에게 공동 상속 되었다. 그런데 C는 A소유의 위 주택을 경매신청 했다. 이에 대해 A는 위 주택을 증여받은 것은 사실이나 주택에 대한 채무는 400만원 밖에 없는데 어찌하여 2300만원에 대한 경매가 신청되느냐고 하면서 질의 해 왔다. A=문제의 핵심은 포괄근저당의 효력 문제다. 판례는 포괄근저당의 효력을 인정한다. 그러나 여기서는 강제집행인 부동산경매신청에 대해 알아보고자 한다. 경매는 채권자만이 할 수 있고 그 채권자이기만 하면 자연인이나 법인이나 모두 할 수 있다. 따라서 채권자가 아니면 그 경매는 진행되지 않는다. 설사 진행되었다고 하더라도 무효가 된다. 그리고 여기서의 채권자는 자연인과 법인 이외에도 당사자 능력이 인정되는 비법인 사단이나 재단도 당사자가 될 수 있다. 그러나 민법상의 조합은 당사자가 될 수 없다고 한다. 다만 조합재산에 속하는 청구권을 위하여 강제집행을 할 때에는 조합원 전원이 공동집행채권자로 되고, 조합재산에 대하여 강제집행을 실시할 때에는 조합원 전원이 공동집행채무자로 된다. 그리고 채무자에 대한 채권이 이행기에 도래한 것을 전제로 한다. 채권이 존재하지 않거나 존재한다고 하더라도 이행기에 이르지 않는다면 강제집행개시의 적극적 요건을 결하게 된다. 이러한 적극적 요건으로는 집행권원과 집행당사자의 표시가 있어야 한다. 그리고 이행일시의 도래, 담보제공의 증명서의 제출과 그 등본의 송달 등이다. 위 사안에서는 집행권원이 존재하느냐와 이행일시의 도래, 담보제공의 증명서의 제출 등의 문제이다. 다시 말해 C은행이 A에 대한 경매신청은 담보권실행이라는 임의경매의 신청으로 강제집행의 요건을 갖추었느냐의 문제다. C은행은 A에 대한 담보부채권인 잔여 원금 400만원과 A의 피상속인 갑에 대한 일반채권 2000만원 중에서 1900만원을 합한 2300만원이라는 담보부동산에 기재된 채권최고액 2300만원에 대한 경매가 신청된 것이다. 그런데 A는 C의 경매신청은 피담보채권의 일부가 소멸되고 없는데, 일반채무까지 합한 금액을 채권최고금액으로 해서 경매를 신청했다는 것이다. 즉 담보목적물에 있는 채권인 실제의 채권액보다 많은 액을 청구금액으로 기재한 것은 부당하다는 것이 A의 주장이다. 이에 대한 이의 신청이 가능하냐이다. 결론적으로 C의 경매신청에는 하자가 없다고 하겠다. 따라서 A는 C의 경매신청에 의한 법원의 경매개시결정에 대해, 이의 할 수 있는 사유가 없다고 하겠다(대결 1969. 3. 18, 69마88). 그렇다면 이건 경매절차는 정당하게 진행할 것이고, A는 추후 배당이의에서 다툴 수 있을 뿐이라고 하겠다.