Q=어느 날 경주에서 법무사를 하는 선배 의 전화를 받았다. 경주신문을 즐겨 받아보는 애독자라고 하면서 본 칼럼 내용의 충실함에 감사의 표시를 해왔다. 그러면서 부동산경매에 대한 근거법과 절차 등 일체의 내용을 보다 체계적으로 기술해 줄 수 없느냐고 했다. A=법원에서 함께 근무했던 선배의 전화를 받고, 순간 이런 생각이 들었다. 그동안 많은 애독자에 대한 감사의 표시를 해야겠다는 생각과 동시에 향후의 칼럼은 그동안의 질의내용을 정리해서 보다 체계적으로 게재해야겠다는 생각을 하게 되었다. 그동안의 칼럼은 체계적일 수가 없었던 것이 사실이다. 또 그럴 수밖에 없었다. 왜냐하면 필자가 경북대와 동국대 평생교육원 그리고 경산시에 특강 등을 하고, 수강생들로부터 받는 질의 내용을 정리해서 칼럼을 쓴 것이기에 경매의 절차 등에서부터 권리분석과 배당을 거쳐 부동산의 인도 이전에 이르기까지 일목요연하게 교과서 내용처럼 그 내용을 순서대로 쓸 수가 없었기 때문이다. 이점에 대해 이해를 구하고자 한다. 그래서 오늘은 부동산 경매에 관한 일반적인 문제점과 기본 지식을 기술하고자 한다. 부동산 경기는 경제의 흐름을 앞질러 간다. 그 부동산의 경기는 경매시장을 보면 알 수가 있다. 왜냐하면 당일의 부동산시세를 당일 알 수가 있는 경우는 경매시장이 유일하고, 그 시세를 전국의 법원 경매 사이트를 통해 누구나 쉽게 알 수 있기 때문이다. 그리고 경매물건의 시세는 공인감정에 의해서 이루어진다. 공인감정은 현황조사와 주변시세를 기준으로 책정이 된다. 그렇다면 경매물건의 가액은 감정에 의한 것이고 그 감정은 현실적인 주변시세를 감안한 것인바, 가장 공정한 시세가 되기 때문에 담보대출의 기준이 될 것이고 재매매의 기준이 된다. 다만, 경매 물건의 경우는 경매 신청과 매각기일에서 차이가 있기 때문에 그 간의 부동산 경기의 변동을 잘 살펴야 한다. 그래야 경낙가액의 적정성을 정확하게 파악할 수 있을 것이다. 예컨대 채권자가 부동산 경매신청을 하고, 이를 접수한 법원은 접수일로부터 2일 내에 채무자와 해당행정기관과 관할 세무서에 최고의 통지를 해야 한다. 그리고 3일 내에 현황조사명령을 하고 감정을 하게 된다. 채무자에 대한 통지는 채무이행이 지체되었음을 알리고 당해 부동산이 경매에 들어가니 그 변제의 독촉이라는 의미가 내포된다. 그리고 해당 지방자치단체의 행정기관에 하는 통지는 지방세체납에 따른 권리신고를 알리는 것이고, 국세청인 각 세무서에 하는 통지는 국세의 체납여부를 신고할 기회를 주기 위함이다. 그런데 중요한 것은 채무자에게 한 통지가 그 채무자에게 도달하지 않으면 경매절차는 언제까지고 진행되지 않는다는 것이다. 그렇게 되면 해당 부동산의 감정시점과 경매기일 간에 시차를 갖게 되고 그 사이의 부동산시세는 현 시세와는 다르게 된다는 것이다. 결국 부동산 경기가 오르는 시세라면, 경매번호가 오래된 부동산이 현 시세보다 낮은 것이고, 경매번호가 최근의 것이면 현 시세를 곧바로 반영한 것이라고 보면 된다고 하겠다. 따라서 경매부동산의 시세는 실시간에 알 수가 있기는 하지만 감정시점과 경낙시점이 다르기 때문에 그 시차를 감안해야 하는 것은 입찰예정자들의 몫이다.