Q=A는 어느날 경매된 부동산의 등기사항전부증명서와 그 배당표를 가져와서 자신의 배당에 대한 불만을 털어 놓았다. 사연인 즉 A는 B의 채권자(담보권자가 아닌 일반채권자)로서 어느날 경매에 들어간 B의 부동산에 대해 배당요구를 신청했는데, 등기도 되지 않은 임차인이나 압류채권자가 우선변제권이 있다는 이유로 먼저 배당받아가고, A는 채권일부만을 받았다고 했다. 법원에서는 선순위 담보권자 등의 우선변제권 때문이었다고 했다는 것이다. 그러면서 우선변제권이 무엇인지에 대해 물어왔다. A=담보물권의 효력에는 여러 가지가 있다. 그 중에서도 중요한 것은 우선변제권이다. 즉 담보물권에는 그 담보권이 무엇이냐에 따라 유치적 효력과 우선변제권, 간이변제충당권, 물상대위권과 추급력 등의 효력이 있다. 이 중에서 유치적 효력과 간이변제충당권은 저당권에는 없다. 반면 유치권에는 우선변제권과 물상대위권이 없다. 위의 사례에서 A가 배당신청을 한 부동산에 따른 채권의 내용을 보면, B가 C명의로 근저당권을 설정해 주었고, 그 이 전에 D와는 임대차계약을 체결하고 보증금을 받은 상태였다. 그리고 임차인 D는 그 임대차계약서에 의한 대항요건(전입신고와 건물의 인도)을 갖춘 후에 확정일자까지 받아두었다. 근저당권자보다는 선순위였다. 또한 체납세금에 대한 압류권자가 근저당권 등기 다음으로 등기되어 있었다. 따라서 위 B소유 부동산의 매각대금에 대한 배당에는, 1순위가 체납된 세금에 대한 압류채권자이고, 2순위가 임차인자 D이다. 그리고 3순위가 근저당권자 C로 된다. 이들에 대한 배당의 경우, 우선변제권 있는 채권에 따라 채권자간의 배당은 상당정도 다르게 될 수도 있다는 것을 알 수 있다. 즉 A가 채권전체를 변제 받지 못한 이유는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 우선변제권 있는 선순위 근저당권자 때문이었다. 위에서 우선변제권은 담보물권에만 존재하지 않는다는 것을 알 수 있다. 즉 임차인의 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에도 우선변제권이 발생한다는 것이다. 이때 임차인의 확정일자에 의한 우선변제권적 효력을 법정담보적 효력의 결과라고도 한다. 등기 없이도 발생한다는 의미다. 그렇다면 저당권에 의한 효력으로서 발생하는 우선변제권은 민법 제363조에 규정하고 있다. 이는 저당권자가 채권을 변제받기 위해 저당물을 경매청구 할 때 발생하는 권리다. 이를 저당권의 본체적 효력이라고 한다. 즉 저당권자가 경매를 청구할 수 있도록 한 것은 우선변제권이 있기 때문이라는 것이다. 그렇다면 저당권이 설정된 선순위 담보권자나 주택임대차보호법 그리고 상가건물임대차보호법에 의한 우선변제권이 있는 임차인 등이 있는 부동산에 대해, 후순위 저당권자나 일반채권자가 강제경매를 신청하는 경우에, 선순위의 담보권자나 우선특권에 의한 부담을 완전히 변제할 수 있어야 허용된다(민사집행법 제102조, 제268조). 만약 이러한 선순위 담보권자 등의 우선변제가 완전히 이루어지지 않는다면 신청된 경매절차는 취소되고 만다. 이처럼 우선변제권은 담보물권 등에 의한 효력으로서 담보권자 등이 그 담보목적물을 경매신청하고 그 절차에 따라 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 같은 맥락에서 후순위 담보권자나 일반채권자가 해당담보물을 경매신청의 경우도 마찬가지로 발생한다는 의미다.