Q=A씨는 몇 차례나 유찰된 부동산의 지분을 경매로 매수(낙찰)했다고 한다. 그런데 A씨가 매수한 2분의 1지분의 부동산은 수년전부터 B씨가 부동산 전체를 점유, 사용하고 있다는 것이다. 그래서 상담의 요지는 그동안 위 공유물의 사용, 점유하고 있는 B에 대한 대응방법과 공유물의 관리방법 등에 대해 상의해 왔다. A=공유물의 지분 일부가 경매시장에 나왔을 경우에, 나머지 공유자가 경매기일종결 전까지 우선 매수하고자 신청하는 경우가 대부분이다. 그런데 실무상의 통계에 의하면, 공유물의 지분경매에 대한 공유자우선매수를 통해 실제로 공유자가 우선매수하게 되는 경우는 전체의 3분의 1정도 밖에 되지 않는다고 한다. 만약 공유자우선매수신청을 한 물건이라고 하더라도, 차순위 매수신고인(공유자가 우선매수하게 되면 최고가매수신고인은 자동적으로 차순위매수신고인이 된다)의 지위를 포기하면 그 즉시 차순위매수신고인은 그 입찰보증금을 환급계좌로 반환 받을 수 있다. 그래서 공유자 우선매수신고인이 있다고 해서 쉽게 포기할 문제는 아니라고 본다. 공유물은 의외로 상당정도의 장점이 있을 수 있기 때문에 연구의 대상이 된다. 어째든 A씨의 공유물에 대한 관리문제를 풀어나가는 것은 의미가 있다고 본다. 이를 살펴본다면, 3가지로 정리할 수 있다. 첫째, A와 B가 협의에 따라 공유물을 공동으로 관리, 사용하는 방법이 있다. 왜냐하면 A와 B 어느 누구도 위의 공유물을 과반수이상의 지분을 차지하고 있지 않기 때문이다. 이때 공유물이 주택이라면 어느 한사람의 동의만으로는 주택임대차보호법에 의한 임차인의 지위가 보장되지 않는다는 점은 주의할 문제다. 다만, 보존행위는 단독으로 할 수 있다. 둘째, A의 지분이 과반수 미만이므로 관리행위로서는 인도명령은 할 수가 없지만 자신의 지분에 대한 보존행위로서는 인도명령신청은 가능하다는 것이 판례의 입장이다(대법 2002다57935). 따라서 보존행위로서 자신의 지분에 대한 인도청구를 할 수도 있고, 부당이득반환을 청구할 수도 있다. 이는 자신의 지분 절반이 공유물 전체에 산재하고 있음을 전제로 하기 때문이다. 셋째, 자신의 지분을 매각하거나 나머지 지분을 매수하여 과반수이상의 지분권자로 만드는 방법이 있다고 하겠다. 그리고 지분권자는 최후로 공유물에 대한 분할을 신청하는 방법이 있다. 분할이 되지 않으면 공유물 전체를 분할해서 가격으로 나누어 갖게 된다. 따라서 위의 사안에서 A는 자신의 지분을 근거로 보존행위를 단독으로 할 수도 있고, 보존행위를 근거로 인도명령이나 부당이득금의 반환을 청구할 수가 있다고 하겠다. A는 자신의 지분에 해당하는 만큼의 부동산 사용료 등을 B에 대해 청구할 수 있다고 하겠다. 그리고 A의 입장에서 가장 수익을 올릴 수 있는 방법은 B의 지분이 또다시 경매로 나갈 경우 A는 공유자우선매수신청을 통해 공유물 전체를 소유할 수 있는 기회를 갖게 된다는 것이다. 이와 같은 법리를 잘 이용한다면 A는 고민을 할 것이 아니라, 상당정도의 이익을 누릴 수 있는 기회를 얻었다고 할 수도 있다. 참고하시기 바란다.