Q=A는 B의 아파트에 전세권자로서 보증금이 1억이고, 기간은 2년으로 계약을 했지만 연장되어 3년째 살고 있다고 한다. 그런데 최근 전세보증금을 받아서 시골에 있는 주택으로 이사 가려고 하는데 전세권설정자인 B가 보증금을 반환하지 않고, 세입자가 들어오면 그로부터 받아서 주겠다고 한다는 것이다. 이에 대해 A는 어떻게 해야 할지를 물어왔다. A=전세보증금은 전세기간과 함께 전세권성립의 필수적인 요소이고 등기사항이다. 그리고 전세금은 담보의 성질을 지니고 있다. 그래서 보증금과 주택의 명도는 동시이행의 관계에 있다. 위 사안에서 A씨는 보증금을 받기 위해서는 전세주택을 경매신청 할 수 있는 권한이 있다. 그렇게 하려면 현재 살고 있는 주택을 소유자에게 명도해주고 이를 입증함과 동시에 경매신청을 할 수 있다. 이는 전세권이 용익물권이고 보증금은 담보의 성질이 있는 이중적인 현상 때문이다. 그래서 용익권을 포기하고 나서야 담보의 성질이 있는 전세금을 반환받을 수 있다는 것이다. 그렇다면 모든 주택의 전세권자가 다 그런지에 대해서도 살펴볼 필요가 있다. 위와 같이 아파트나 연립주택, 다세대주택과 같은 각 세대별로 구분등기가 된 전세권자는 기간만료 후에 전세금 반환이 지체되면 명도와 동시에 경매 신청을 할 수 있지만, 단독주택이나 다가구주택 등 세대별 등기가 되지 않은 일반건물에 대해서는 토지나 그 외의 부분에 대해서는 전세권이 미치지 않기 때문에 전세주택에 살면서, 전세금반환 판결을 받아서 그 판결정본에 따라 경매신청을 하기 때문에 해당 주택에 살면서 경매신청을 할 수 있다. 전자를 임의경매라고 하고, 후자를 강제경매라고 한다. 다만 강제경매의 경우는 전세권등기를 할 때에 주택의 일부를 전세권등기로 하기 때문에 전세권 등기신청 시에 전세부분을 그린 도면을 첨부해서 등기를 하게 된다. 이때 전세권자가 전세금반환의 판결을 받을 경우의 주문에는 ‘원고(전세권자)는 피고로부터 전세금00원을 반환 받음과 동시에 별지부동산(주택)을 명도 하라’는 취지의 동시이행판결을 받게 된다. 따라서 전세권자가 전세보증금을 반환받지 못할 경우에는 임의경매와 강제경매에 의한 2가지 형태의 강제집행을 할 수 있다는 것이다. 결국 위 사안에서 A씨는 세대별로 구분등기 된 주택을 전세를 얻은 경우이기 때문에 임의경매의 형태를 취하게 되고, 그 임의경매는 주택소유자에게 부동산을 명도함으로써 전세권설정자로 하여금 이행지체에 빠트린 상태라야 신청할 수 있게 된다는 의미다. 참고바랍니다.