Q=A씨는 자신이 살고 있는 전세주택이 경매로 넘어가게 된다면 자신의 전세보증금 2억 원이 어떻게 되는지를 고민해 왔다. A씨의 사정은 3년 전에 아파트소유자 B씨와 전세계약을 체결하면서 보증금 2억 원을 지급했고, 전세권등기까지 경료 했다. 그런데 A씨는 최근 B씨의 아파트 등기사항전부증명서에 C은행 명의의 근저당권이 설정된 사실을 알았다. 이는 A씨의 전세권에 의한 등기를 하기 하루 전에 C은행으로부터 금 1억 5000만 원에 의한 근저당권설정등기가 되어있다는 사실을 확인했다는 것이다. 그런 상태에서 B씨의 아파트가 경매에 들어갔다. 이런 상황에서 A씨는 어떻게 해야 권리행사를 할 수 있으며, 보증금을 보장받을 수 있는 방법이 무엇인지에 대해 상담해 왔다. A=이 사건에서 A씨의 전세보증금액을 보장받기 위해서는 B씨가 C은행으로부터 근저당권 설정등기를 하기 이전에 자신의 전세권 등기를 했어야 한다. 그 기준은 등기부상의 접수번호에 의한다. 즉 같은 날짜에 기재 되었다고 한다면 접수번호가 빠른 등기가 우선한다는 의미다. 그런데 A씨는 C은행의 근저당권등기가 된 하루 후에야 그 전세등기가 된 것이다. 따라서 위 사안에서 A씨의 보증금은 C은행의 근저당권설정등기상의 피담보채권인 금1억5000만 원 보다도 후순위가 되기 때문에 보증금을 보장받는다고 할 수가 없는 처지가 되었다. 그렇다고 무조건 A씨의 전세보증금을 보장 받지 못하는 것은 아니다. 만약 위 아파트가 3억 5000만 원 이상에 낙찰된다면 2순위로 보증금을 보장 받을 수 있기 때문이다. 이는 경매 이후의 문제다. 아무튼 아파트 소유자인 B씨가 A씨를 기망하고 전세계약을 하고 은행에 담보대출을 한 것인지는 알 수 없는 일이다. 어쨌거나 위 아파트가 경낙되고 난 이 후에 A씨의 전세보증금을 받지 못한다면 그 받지 못한 만큼의 보증금은 B씨가 변제해야 한다는 것이지, 경낙인이 부담하지는 않는다는 것이다. A씨의 보증금 채권은 잔여의 무담보의 채권으로 변질되어서 B씨의 다른 재산에 가압류 형식으로 보전절차를 하고, 다시 강제집행의 과정을 거치는 수밖에 없다. 이것도 B씨의 다른 재산이 남아 있는 경우에 한해서 할 수 있는 조치이다. 이러한 경우는 전세권이 물권인데도 채권인 주택임차권보다도 효력 측면에서 강하지 못하다. 왜냐하면 이때의 임차권은 주택임대차보호법이란 특별법에 의해서 보호받는 것이고, 전세권은 물권으로서 민법이라는 일반법에 의해서 보호받기 때문이다. 따라서 전세권은 등기함으로써 물권으로서의 배타적인 효력을 지니고 있기는 하지만, 오로지 등기의 순위에 의한다는 것이다. 다만 A씨는 전세계약 당시의 상황에 따라 B씨를 상대로 형사상의 문제를 삼을 수도 있을 것이고, 보증금 반환 내지 손해배상을 청구할 수는 있을 것이다. 그러나 자신의 과실을 감안 하지 않을 수 없는 문제라는 점을 명심해야 할 것이다.