Q=A씨는 자신이 살고 있는 주택이 경매로 들어갔는데 보증금 2억 원을 보장받기 위해서 어떤 조치를 취해야 하는지를 물어왔다. 즉 A씨는 3년 전 주택 소유자 B씨와 임대차 계약을 체결하고 보증금 2억 원을 지급했는데, 6개월 전에 B씨가 경영하는 회사가 부도나고 하나밖에 없는 아파트가 경매에 들어갔다는 것이다. 어떻게 해야 권리행사를 할 수 있으며, 보증금을 보장받을 수 있는 방법이 무엇인지에 대해 상담해 왔다. A=이 사건은 임대차보증금액의 액수와 A가 임대차계약을 하고 대항요건을 언제 구비했는지에 대해 엄청난 차이가 있다. 즉 주택임대차보호법에 의해서 보호받을 수 있는 보증금액의 액수인지를 확인해야 하고, 그 다음 임대차계약을 체결한 후에 주택임대차보호법상의 대항요건을 어떻게 갖추었는지를 살펴볼 필요가 있다고 하겠다. 즉 현행 주택임대차보호법에 의하면 지역에 따라 보호받을 수 있는 임대보증금의 액수를 달리하기 때문이다. 그런데 무엇보다도 먼저 A씨가 임대차계약을 체결하고 그 즉시 대항요건을 구비했다면, 임차인으로서는 등기 없이도 제3자에 대항할 수 있는 대항력이 발생한다. 따라서 이하에서는 대항요건에 대해서만 답하고자 한다. 여기서 말하는 임차인의 대항요건이란 것이 어떤 것이냐다. 다시 말해 임차인의 대항요건은 주민등록을 임차주택에 ①전입신고 하는 일이고, 임차주택을 ②인도받는 일이다(이사해서 주거하는 것). 이러한 조건을 담보권등기 이전에 구비한다면 대항력이 발생한다. 즉 위에서 임차인 A씨는 제3자(경낙인)에게 대항할 수 있는 대항요건을 갖춘다는 것이다. 그리고 임차인 A씨가 경매대금에서 우선적으로 배당을 받기를 원한다면 임대차계약서로 ③확정일자를 받아 두었어야 한다. 그 확정일자 있는 증서를 법원에 제시하고 경매대금에서 배당받을 수 있게 된다. 즉 대항요건은 ① +② 이다. 그리고 우선변제권의 요건은 ① +② +③ 이라고 하겠다. 따라서 임차권은 채권으로서 전세권과 같은 물권처럼 등기 등의 공시방법이 없다. 그래서 임차인이 제3자에 대항할 수 있는 방법은 민법 제621조에 의해 등기를 하지 않은 한 언제나 제3자에 대해서는 대항력이 없다. 이러한 임차인을 보호하기 위해서 제정된 주택임대차보호법은 서민을 위해 위와 같은 간편한 대항요건이란 제도를 만들었다. 그래서 A씨 같은 경우도 계약 후 위와 같은 대항요건을 구비하고 확정일자를 받아 두었다면, 제3자에 대항력이 발생하기 때문에 이를 바탕으로 보증금을 우선적으로 모두 받을 수 있는 권리가 있게 된다.