Q=A는 최근 유찰이 3회나 된 아파트 경매물건을 반값으로 낙찰 받았는데, 그 아파트 점유자인 B가 5000만원의 인테리어 공사대금채권을 근거로 유치권을 주장하고 있어 걱정이 된다고 하면서 경매 받은 아파트의 관련서류를 들고 왔다. 애당초 전문가의 권유에 따라 유치권이 성립되지 않는 물건이기에 안심해도 된다는 것이었다. A는 이 물건이 과연 유치권성립에 문제가 없는지, 그리고 만약 잔금납부를 하고도 유치권자 B가 계속 점유 등을 주장 할 경우에 어떻게 대응해야 하는지를 물어왔다. A=앞서 적시한 유치권의 성립여부는 상당정도 난해한 문제이다. 그래서 입찰자로서는 두려움의 대상일 수밖에 없다. 서류를 검토해 본 바에 의하면 A가 경낙 받은 아파트 준공시점은 10년 전 이었고, 유치권자 B의 채권은 10년 전의 공사대금이었다. 그런데도 B명의로 가압류 등의 채권행사 등을 한 흔적을 찾을 수 없었다. 그리고 B의 점유시점은 경매개시결정등기 이후였음이 현황조사서와 매각물건명세서에 나타나 있었다. 그렇다면 B의 유치권성립은 가장된 것임을 쉽게 알 수 있었다. 왜냐하면 유치권자의 채권은 목적물로부터 발생된 채권이라야 되는 것과 그 채권의 시효는 점유 또는 가압류 등의 권리행사를 한 상태라야 3년이라는 공사대금시효가 중단되기 때문이다(민법 제163조). 가령 B가 10년 전의 공사대금 미수금채권이 실재로 존재한다면 유치권을 주장하면서 계속 목적물을 점유해 왔거나, 가압류 등을 통해 시효의 중단사유(민법 제168조)를 했어야 한다(가압류를 하고도 본안의 소를 제기하지 않으면 그마저 시효로 소멸한다). 그런데 B는 10년 전의 공사대금채권을 목적물이 경매신청 된 이후인 이제야 주장하고 있고, 점유 또한 경매개시 결정등기 이후였다는 것이다. 그렇다면 B는 유치권의 성립요건인 점유의 계속성에서 결격사유가 되고, 10년 전에 발생된 공사대금이라는 채권자체가 시효로 인해 소멸되었다는 것을 알 수 있다. 그래서 A가 우려했던 유치권은 큰 걱정을 하지 않아도 될 것 같았다. 가장유치권의 해결방법은 다음기회로 미룬다.