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지분 경매
경주신문 기자 /  1308호입력 : 2017년 09월 07일
 |  | | | ↑↑ 김대현 법학박사 동국대 사회과학대학원 부동산학과 겸임교수 | | ⓒ (주)경주신문사 |
Q=A씨는 지분경매를 입찰 보고자 했다. 그래서 입찰에서 다른 공유자의 우선매수청구권 그리고 낙찰이 되면 점유자에 대해서는 매수자로서 어떻게 해야 하는지 등을 알고자 했다.
A=A씨의 질문 내용을 알기 위해서는 경매에서의 공유물에 대한 문제를 아는 것이 가장 중요하다. 즉 공유물의 일부 지분이 경매로 들어갔을 경우에 나머지 지분권자는 경매에 들어간 그 지분에 대해서는 우선매수청구권을 행사 할 수 있다.
이 우선매수청구권에 대해 보다 구체적으로 살펴본다. 지분경매에서의 우선매수권자는 경매에 들어간 공유물의 다른 지분권자에 한한다. 이 우선매수권자는 법원의 통지를 받고 우선매수청구권 여부를 알게 된다. 이때 우선매수권자는 보증금을 납부하고 우선매수신고를 하는 경우도 있고, 보증금을 납부하지 않고 신고만 하는 경우도 있다. 그 신고는 매각기일의 매각 종결을 알리는 때까지이다.
만약 경매에 들어간 해당공유물의 지분이 입찰되어 최고가 신고자가 있을 경우에는 우선매수권자는 그 최고가매수신고자의 금액으로 매수할 수 있다. 이때 우선매수신고자는 보증금을 최고가매수금액으로 매수하겠다는 의사를 밝히고 입찰신청을 할 때까지 납부해야 매수자로 신고 된다. 그렇게 결정된 매수자로 결정이 되어 확정되어도 대금을 납부하지 않으면 재경매를 하게 되고, 재경매가 되면 우선매수청구권으로 매수권자가 된 매수인은 다시는 우선매수청구권행사를 할 수 없게 된다.
그리고 우선매수신고만 하고 보증금을 남부하지 않은 상태에서 입찰자가 없어 유찰 될 경우에도 우선매수청구권을 행사하지 않은 것이 된다. 그러나 신고와 동시에 보증금 납부도 한 경우에는 그 권리를 행사한 것이 되어 다음 매각기일에는 우선매수청구권행사를 할 수 없게 된다. 따라서 공유물의 지분경매에서 일반 입찰자는 다른 공유자의 지분권자가 우선매수청구권을 행사하고 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요하다.
만약 확인이 되지 않는다면 매각기일 종결 이전까지는 우선매수청구건의 행사를 할 수 있기 때문에 통상 좋은 물건의 경우는 입찰을 하고 우선매수청구권을 행사 하지 않을 수가 있기 때문에 이를 무시하고 입찰하는 방법도 권할 사항이다. 반대로 우선매수청구권을 행사할 지분권자는 매각기일이 종결 뙬 때까지는 보증금을 납부하지 않고 있다가 매각기일이 종결 될 시점에 행사하는 방법이 현명하다고 하겠다.
그 다음으로 공유지분을 매수한 자는 그 점유자가 누구인지에 따라 인도명령의 상대가 되느냐 아니면 될 수 없느냐의 문제다. 만약 종전의 채무자가 점유자라면 이를 상대로 인도명령을 신청할 수 있고, 그렇지 않고 또 다른 지분권자가 점유하고 있다면 인도명령의 상대방으로 할 수 없다.
그리고 공유물의 소유자가 된다면 공유물을 분할하기위한 공유물분할조정신청을 할 수 있고, 분할조정이 되지 않으면 공유물분할재판으로 이관된다. 다시 분할이 이루어지지 않으면 분할을 위한 임의경매로 들어간다. 이때는 공유자들은 일반입찰자의 입장에 서게 된다. |
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