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가등기(2)
경주신문 기자 /  1290호입력 : 2017년 04월 27일
 |  | | | ↑↑ 김대현 법학박사 동국대 사회과학대학원 부동산학과 겸임교수 | | ⓒ (주)경주신문사 |
Q=지난 호에 이어 담보가등기에 대해 기술하기로 한다. A씨는 B씨에게 돈 1억 원을 빌려 준 상태에서 담보가등기를 받은 것이다. 그리고 채무자 B씨가 돈을 변제하지 않은 경우에 담보권을 실행하는 절차에 대해 알고 싶어 했다. 결국 매매가등기의 경우는 매매대금을 모두 지급한 경우에 그 증명서를 통해 이전등기를 받으면 되지만 담보가등기의 경우는 돈을 변제 받지 못한 경우에 어떻게 담보권을 실행할 수 있느냐이다.
A=우선 A씨의 질문을 요약하면 담보가등기권자가 담보된 부동산을 담보권자의 명의로 본등기를 할 수 있는 절차상의 문제를 알고자 한 것이다. 담보가등기의 경우는 저당권과 같이 경매로 인해 소멸되는 권리이다. 그런데 담보가등기의 경우도 예외적으로 소멸되지 않는 경우가 있다.
그래서 여기서는 담보가등기의 경우에 실행하는 절차와 경매로 인해 소멸되지 않는 경우를 살펴보기로 한다. 우선 담보가등기의 실행방법은 채권자인 담보권자가 경매신청을 하는 경우다. 그 다음은 담보권자가 채무자의 채무를 지체할 경우는 그 즉시 감정을 하고 그 감정가에서 채권을 공제한 나머지를 채무자에게 지급하고 나머지인 해당 부동산을 채권자 명의로 하겠다는 통지를 하고, 그로부터 2개월이 지난 후에 청산이라는 방법인 나머지의 돈을 채무자에게 지급하게 되면 그 부동산을 채권자로 이전등기 하면 실행의 절차는 종료된다. 그런데 채권자로부터 위와 같은 통지를 받고 2개월 내에 이의를 하게 되면 경매로 넘어가게 된다. 그러면 경매에 의해 채권을 정산하면 담보가등기 된 부동산이 채권자 명의로 등기되면 절차는 종결된다.
그리고 이러한 담보가등기의 경우에 말소기준등기가 되지 않는 경우란 담보가등기권자가 청산절차를 거친 경우는 집행법원에 배당요구를 할 필요가 없게 된다.
즉 담보가등기권자가 경매개시결정기입등기 전에 본등기를 위한 청산절차를 마친 경우(청산절차를 마친 경우란 감정 후 청산 통지를 하고, 2개월 후 청산금을 지급한 경우를 말한다)는 그 가등기는 경매로 소멸되지 않는다고 본다. 그 가등기는 소유권이전등기청구권가등기의 효력을 갖기 때문이다. 왜냐하면 소유권이 이미 가등기권자에게 본등기로 이전된 상태이기 때문이다.
따라서 담보가등기의 경우는 청산절차를 거친 경우는 말소되는 등기가 아니라는 것이고, 담보가등기의 청산절차란 감정을 통해서 담보된 부동산을 감정을 통해 청산절차를 거쳐서 본등기로 이전한다. 이때 이의신청할 수 있는 기간이 2개월이다.
위의 질문에서 A는 가등기된 부동산을 감정하고 채권을 공제한 나머지를 채무자 B에게 지급한다는 통지를 하고 이의가 없다면 2개월 후에 본등기를 할 수 있다는 것이다. 이러한 청산절차를 거친 부동산의 경우는 경매개시결정기입등기 전에 청산절차를 거친 담보가등기권은 경매로 들어간다고 하더라도 말소되는 권리가 아니고 낙찰자가 인수한다는 의미다. |
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