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공유물의 경매
경주신문 기자 /  1300호입력 : 2017년 07월 06일
 |  | | | ↑↑ 김대현 법학박사 동국대 사회과학대학원 부동산학과 겸임교수 | | ⓒ (주)경주신문사 |
Q=얼마 전 A씨로부터 공유물이 경매로 나왔는데, 그 공유물의 지분에 대한 담보권은 경매로 소멸됩니까? 아니면 인수됩니까? 라고 했다. 경매는 원칙적으로 환가절차인지라 소멸되는 것을 원칙으로 하는데 왜 그런 질문을 하느냐? 라고 했다. 그러자 A씨는 이렇게 말했다. 채권자인 담보권자가 경매를 신청한 것이 아닌데 채권이 배당이 됩니까? 라고 했다. 충분히 의문을 가질 만한 질문이고 좋은 질문이다.
A=A씨의 질문대상인 경매물건을 보니 최저가격이 2억원인데 공유물의 각 지분에 담보된 피담보채권은 3억원 정도였다. 만약 그 해당물건이 2억원에 경낙이 된다면 각 지분에 담보된 채권 3억원을 인수하느냐 아니면 소멸하느냐에 따라 엄청난 차이를 나타낸다. 그래서 A씨의 질문은 꼭 필요하다. 그리고 이를 인수 할 경우에는 반드시 특별매각조건으로 고지해야 한다.
그렇다면 공유물 분할을 위한 경매를 했을 경우에 각 공유지분에 담보된 채권은 어떻게 된다는 것인가? 결론적으로 소멸되는 것이 원칙이다. 이는 형식적인 경매도 담보권실행을 위한 경매나 강제경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시된다는 것이 대법원의 견해다(대판 2009. 10. 29, 2006다37908). 따라서 공유물위에 담보된 채권일체는 경낙으로 소멸되기 때문에 매수인이 인수하지 않아도 된다.
다만, 집행법원이 필요한 경우에 위와 같은 법정매각조건과는 달리 목적부동산위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 할 수 있다. 이때는 반드시 매각조건변경을 통해서 고지해야 한다는 것이 판시 내용이다. 결국 특별매각조건으로 인수주의를 취할 수도 있다는 것이다.
이러한 판례는 민사집행법 제274조의 해석을 근거로 하고 있다. 따라서 공유물분할을 위한 경매에서도 배당요구 및 배당에 관한 절차를 실시하는 등 담보권 실행을 위한 경매와 동일한 절차에 의한 경매를 실시한다. 이때 공유물의 경매라고 하더라도 공유자에 하는 공유자우선매수신청통지를 규정한 민사집행법 제139조는 적용되지 않는다(대결 1991. 12. 16, 91마239). 따라서 A씨가 제시한 경매물건은 공유자우선매수권이라는 특별매각조건이 없기 때문에 누구나 동일한 조건으로 입찰을 볼 수 있다.
따라서 A씨의 질문에서 제기된 경매물건에 담보된 채권일체는 경매로 인해 소멸되고 채권자는 배당을 받고 잔여채권은 매각 이전의 채무자인 공유지분자에게 무담보 채권으로 남게 된다. 그렇다면 위 경매물건에서 지분에 각 담보된 피담보채권 3억원은 매수인이 부담하지 않아도 된다. 이러한 경우는 유치권에 의한 경매인 경우에도 마찬가지다. |
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