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공유물의 이용·개량행위
경주신문 기자 / gjnews21@hanmail.net 1274호입력 : 2017년 01월 05일
 |  | | | ↑↑ 김대현 법학박사 동국대 사회과학대학원 부동산학과 겸임교수 | | ⓒ (주)경주신문사 |
Q=A씨는 1/2에 해당하는 지분의 상가를 최저가격에 입찰을 본 매수인이다. A씨가 그 부동산의 임대차계약과 해지행위의 범위가 어떤 건인지를 물었다. 다시 말해 공유물의 임대차계약 뿐 아니라 그 해지행위도 이용 및 개량행위에 해당되는 것인지, 그러한 이용 및 개량행위를 하고자 할 경우에 어느 정도의 지분권자가 할 수 있는지에 대해서 궁금하다는 것이다. A씨가 경매로 매수한 상가인 공유물을 현재 점유 및 사용하고 있는 자는 임차인 B인데 이를 상대로 인도명령을 구할 수 있는지의 문제가 되었기 때문이다.
A=A씨의 질문에 대해서는 지난 호에 간단하게 언급한바가 있다. 즉 공유물의 관리행위 중에서 이용 및 개량행위는 공유자의 과반수로써 결정한다고 되어있다(민법 제265조 본문). A씨가 해당공유지분을 경매로 매수하고 인도를 요구한 그 상대방 B씨는 당연히 공유물의 임차인으로서의 점유자이다. B씨는 당연히 정당한 점유자이다. 다만 대항력이 있는 임차인인지의 문제는 이미 입찰과정에서 확인했을 것이다.
즉 임차인 B씨가 대항력이 있다면 그 보증금을 A씨가 부담해야 할 것이고, 기간이 만료 될 때까지는 인도명령을 구할 수 없다. 그렇게 되면 A씨는 또 다른 공유자의 동의를 얻어서 B씨와 새로운 계약을 체결해야 할 것이다.
결론적으로 A씨의 질문에서 자신의 1/2에 해당하는 지분권을 가지고 그 공유물에 대한 보존행위를 할 수는 있지만, 이용 및 개량행위는 할 수 없다.
공유물의 이용 및 개량행위의 대표적인 사례는 임대차계약 및 해지하는 행위이다. 현재의 점유자인 임차인을 상대로 인도를 구할 수 있는지의 문제는 임차인 B씨가 대항력이 있는지 여부의 문제와는 무관하다. 이때의 대항력이란 제3자에 대한 대항력으로 매수인 A씨에 대해서 대항할 수 있는지의 문제다.
따라서 공유물의 지분을 입찰에 응하고자 한다면 먼저 그 공유물의 점유자가 누구이냐를 알아보고 응찰하여야 할 것이다. 결국 A씨는 현재의 점유자 임차인을 상대로 인도를 요구할 수 없게 된다. 질문에서 B씨는 공유물의 임차권자로서 당초 과반수이상의 지분소유 자와 임대차계약을 체결한 경우, 동의하지 않은 다른 공유자에게도 그 효력을 주장할 수 있어서 매수지분에 대해서 대항력이 있든 없든 간에 인도명령은 청구할 수 없게 된다.
상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제 4항에 의해서 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당한다. 따라서 이는 과반수로써 결정해야 한다(대판 2010.9.9., 2010다37905). 질문에서 A씨는 공유물의 1/2의 소유자로써 과반수의 지분권자가 못된다. 결국 A씨는 B씨를 상대로 인도명령을 구할 수 없게 된다. 임대차의 계약과 해지는 보존행위가 아닌 이용 및 개량행위이기 때문이다. |
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